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개정안의 핵심은 지방자치단체가 조례에 따라 자율적으로 정했던 재건축 가능 시기를 준공 후 30년 이후로 못 박은 것이다. 지금까지 대부분의 지자체는 투기를 막기 위해 준공 후 40년은 돼야 재건축 추진을 할 수 있도록 했다.
서울시의 경우 1986~90년 준공 아파트는 30~38년, 91년 이후 완공된 아파트는 40년으로 준공 시기에 따라 다른 기준을 적용했다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 침체되면서 상황이 달라졌다. 투기 수요가 사라지자 재건축 연한 40년 규정은 실수요 목적의 재건축을 가로막는 과도한 규제가 돼 버렸다.
개정안에는 층간소음이나 에너지 낭비가 심각한 아파트의 재건축을 촉진하기 위해 안전진단 기준을 완화한 내용도 포함됐다. 안전진단은 재건축 연한이 된 아파트를 대상으로 재건축 필요성을 판단하는 절차다. 기존에는 구조안전평가로만 재건축 여부를 결정했다. 건물이 튼튼하다는 평가를 받으면 다른 주거 환경이 불편해도 재건축을 할 수 없었던 이유다. 그러나 앞으로는 안전진단 때 구조안전평가와 별도로 주거환경중심평가를 실시한다. ▶층간소음 등의 사생활 심해 ▶에너지 효율성 ▶노약자·어린이 생활환경 ▶실내 생활공간 적정성이 평가항목에 들어간다.
이와 함께 재건축할 때 연면적의 50% 이상을 중소형 아파트(85㎡)로 짓도록 한 규제도 폐지된다. 재개발구역의 임대주택 의무 비율(가구수 기준)도 수도권(20%→15%)·지방(17%→12%) 모두 5% 포인트씩 줄어든다.
규제 완화 혜택을 보게 된 곳의 집값은 크게 들썩이고 있다. 서울 양천구 목동신시가지 8단지의 전용면적 54㎡는 9·1 대책 발표 직전과 비교할 때 9개월만에 가격이 27%(4억4000만원→5억6000만원) 올랐다. 재건축 연한이 2017년으로 원래보다 2년 당겨진 효과다. 2017년 재건축이 가능한 노원구 상계주공 2단지 전용면적 58㎡ 값도 같은 기간 15% 가량 올랐다.
이번 조치는 재건축 규제의 마지막 빗장을 뺀 것으로 평가된다. 박근혜정부는 출범 이후 공격적으로 재건축 활성화 대책을 내놨다. 서울 강남·목동을 중심으로 한 노후 재건축단지의 사업이 탄력을 받아야 전체 주택시장에 온기가 돌 수 있다고 판단해서다. 정부 출범 첫 해인 2013년 내놓은 4·1 주택시장 정상화 종합대책이 첫 카드였다. 당시 정부는 15년 이상된 아파트의 수직증축 리모델링을 허용했다. 꽉 막힌 재건축 대신 우회로를 선택할 수 있도록 하자는 취지였다.
재건축·재개발 조합원에게는 기존주택 전용면적 범위 안에서 신축 아파트 두 채를 분양받을 수 있도록 했다. 그전까지는 기존 주택 가격 한도 안에서 두 채 구입을 허용한 규제에 막혀 대부분 조합원이 주택 한 채만 받을 수 있었다.
지난해 2월엔 국토부 업무보고를 통해 재건축 초과이익 환수제와 전체 가구수의 20% 이상이었던 소형주택(60㎡) 공급 의무비율을 폐지하기로 했다. 노무현 정부 때 시장 과열을 막기 위해 도입한 대표적인 ‘재건축 대못’으로 꼽혔던 규제다. 소형주택 의무비율은 예정대로 없어졌지만 재건축 초과이익 환수제는 국회 통과 과정에서 3년 유예로 바뀌었다. 이어 지난달 분양가 상한제 폐지로 재건축 단지의 사업성 전망은 한층 밝아졌다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부 정책으로 재건축 시장에 활력을 불어 넣은 것은 긍정적”이라면서도 “전세난이 확산되지 않도록 순차적인 재건축 계획이 마련돼야 할 것”이라고 말했다.
김지은 주택산업연구원 책임연구원은 “집값이 과열되지 않도록 정부가 세심한 모니터링을 해야 할 것”이라고 조언했다.
세종=이태경 기자, 황의영 기자 unipen@joongang.co.kr
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