뜨겁던 부동산 시장이 주춤하면서 내년 이후 집값에 대한 갑론을박이 벌어지고 있다. 전문가들은 시장이 정점을 찍고 약세로 들어간 2006년과 현 상황을 비교해 해답을 구하려고 애를 쓴다. 2006년과 2015년 부동산 시장은 각각 4가지 같은 점과 다른 점이 있다는 게 전문가들의 분석이다. 여기에 부동산 시장의 구조적 변수 2가지를 고려해야 한다.

◇2006년과 같은 점 4가지
첫째는 부동산 가격 흐름이다. 12월 기준 2004년 전국 아파트 평균 가격은 전년 동월 대비 0.58% 하락했다. 카드대란 여파였다. 이후 한동안 부진한 흐름을 보이던 아파트 가격은 이듬해 조금씩 회복세에 접어들더니 2년 뒤인 2006년에 13.75%라는 기록적인 상승률을 보여줬다.

올해도 상황이 유사하다. 12월 기준 2012년 전국 아파트 평균 가격은 전년 동월 대비 0.18% 하락했다. 그러다 작년 2.43% 상승률의 회복세를 보이더니 올해 이미 5% 이상 치솟았다.

2006년 부동산 시장은 2007년 꺾이기 시작해 2008년 글로벌 금융위기란 직격탄을 맞았다. 이런 상황이 올해 이후 반복될 수 있다고 경고하는 사람들이 있다. 2006년과 올해는 공통적으로 집값 상승률이 ‘경제성장률+물가상승률’을 웃돌았는데, 이런 높은 상승 이후에는 하락이 찾아온 경우가 많다는 것이다. 부동산 업계 한 관계자는 “부동산 경기 사이클을 감안하면 작년과 올해 좋았던 경기가 내년부터 식을 수 있다”고 지적했다. 다만 소득 대비 주택 가격 수준이 높지 않은 편이라는 통계를 제시하면서 이런 논리가 맞지 않는다고 반박하는 전문가도 있다.

둘째는 매매건수. 2006년 월별 주택 매매 거래 현황을 보면 1월 1만6150건에서 11월 17만3797건까지 치솟는다. 이후 거래량은 조금씩 줄었고 1년 뒤인 2007년 11월엔 8만1688건 수준으로 내려간다. 매매 거래량이 갑자기 치솟다가 정점을 찍고 줄어드는 흐름이다.

올해도 이런 흐름이 발견되고 있다. 2015년 주택 매매 거래 현황을 보면 1월 7만9320건에서 3월 11만1869건으로 늘었고 4월 12만488건까지로 급증했다. 특히 3월부터 7월까지 5개월 연속 10만건을 넘었는데, 이는 2006년 9월~12월 이후 처음 있는 일이다. 하지만 이후 흐름이 꺾였고 9월엔 8만6152건으로 내려갔다. 매매거래량이 치솟다가 정점을 찍고 줄어드는 흐름이 10년 전 상황과 무척 유사하다. 10월 10만6000건으로 다소 회복세를 보였지만 대세는 줄어드는 쪽이다.

셋째가 주택 공급이다. 2007년부터 통계를 작성한 민간분양 주택건설 인허가 실적은 2007년 38만6000건으로 정점을 찍었다. 올해 역시 9월까지 인허가 건수가 50만건으로 2014년(34만건) 등을 크게 넘어서고 있다.

넷째가 금리 추이다. 2006년 주택담보대출 금리는 은행권 신규취급액 기준 연 5.64%로 지금보다는 높지만 외환위기를 맞았던 1998년부터 장기적으로 하향 추세를 기록해 오다가 바닥을 찍었다. 이후 금리는 2008년 7% 수준까지로 오른다.

지금 상황도 같다. 주택담보대출 금리가 금융위기를 겪었던 2008년부터 하락해 3% 언저리에 머물면서 바닥을 찍고 있다. 미국 금리 인상이 실현되면 우리나라 금리도 다시 상승 추세를 기록할 가능성이 크다. 금리 상승은 1000조원을 넘어선 가계대출 뇌관에 불을 붙이면서 한국 경제를 위기로 몰아 넣을 수 있다.

◇2006년과 다른 점 4가지

하지만 2006년과 현재가 다른 점도 있다.

첫째가 규모별 가격 추이다. 10월 기준 2006년엔 대형 아파트 가격 상승률이 13.65%로 소형의 4.81%를 압도했다. 그러나 올해는 대형 아파트 가격 상승률이 2.4%로 소형 아파트 상승률 5.6%의 절반에도 못 미친다. 전세난에 시달리던 30대 실수요자들이 집을 많이 구매했다는 이야기다. 주택 공급도 소형 위주다. 9월 기준 2007년 주택 인하가 물량 중 60㎡이하 비율은 18.4%에 불과했지만 올해는 30.4%에 이른다.

둘째가 전세값이다. 10월 기준 2015년 전국 아파트 전세 가격은 3년 전보다 18.54% 올랐다. 이런 전세값 상승을 참지 못하고 주택 구입에 나서는 사람들이 많다. 반면 2006년의 3년 전 대비 전세 가격 상승률은 7.21%에 불과했다.

셋째가 정부 정책 기조다. 2006년 정부는 부동산 가격을 잡는 데 혈안이었다. 모든 정책의 초점이 하향 안정이었다. 그러나 지금은 상향 안정이 최우선 목표다. 정책 기조는 부동산 시장의 큰 변수 중 하나다.

넷째가 주택 구입 목적이다. 한국은행의 지역경제조사를 보면 올해 상반기 주택매매 가운데 실거주 목적 비중이 74.3%를 기록했다. 나머지25.7%가 투자 목적이다. 실거주 목적 주택매매 비중은 2014년 73.5%에서 올해 74.3%로 높아지는 등 계속 올라가는 추세다.

◇부동산 시장의 구조적 요인 2가지

가장 큰 변수는 인구 구조다. 주택 가격과 가장 관련있는 인구 계층은 35~54세 군이다. 이 연령대에서 가장 많이 집을 산다. 이 인구는 2013년 2053만명으로 정점을 찍은 후 2014년부터 감소 중이다. 이를 토대로 집값이 대세 하락에 접어들 것이라고 지적하는 의견이 많다.

외국 사례도 있다. 일본은 35~54세 인구가 정점을 찍은 1990년 주택 가격이 최고치를 기록한 후 부동산 거품이 꺼지기 시작했다. 미국도 35~54세 인구가 가장 많았던 2006~2007년 주택 가격이 정점을 찍은 후 금융위기가 겹치면서 폭락했다.

반대 논리로 주택 보유자 통계가 있다. 우리나라 주택보급률(가구 수 대비 주택 수)은 100%를 넘지만, 주택 자가보유율은 58%다. 집을 두채 이상 가진 사람이 많아, 집 없는 가구가 10가구 중 4가구가 넘는다. 무주택자들이 내집 마련에 지속적으로 나서면 집값이 계속 올라갈 것이란 게 일각의 분석이다.

특히 소형 평형의 경우 1~2인 가구의 지속적인 증가, 월세 수입을 노린 투자 수요 유입 등으로 계속 강세를 보일 것이란 전망이 있다. 여기에 내집 마련이 가장 많이 이뤄지는 결혼 10년차 가구 수도 당분간 증가세다. 또 전세가 월세로 변하면서 월세를 내느니 집을 사자는 수요가 계속 나온다고 전망하는 사람도 있다. 주택 가격 상승에 대한 기대감보다는 ‘어쩔 수 없이’ 집을 사는 수요가 부동산 시장을 자극할 것이란 얘기다.

그러나 1~2인 가구 등 무주택자들이 부동산 시장을 떠받칠 정 도의 구매력을 가졌는지는 의문이다. 1~2인 가구 중에는 저소득층들이 많다. 여기에 다주택자들이 소형 중심의 투자용 구입을 늘리는 게 아니라, 반대로 매물을 내놓을 경우 시장은 위기를 맞을 수도 있다. 전문가들은 부동산 시장의 변수가 복잡하게 얽혀 있는 만큼 시장 흐름에 지나치게 흔들리기 보다는 실수요, 본인 투자 계획 등에 맞춰 움직여야 한다고 조언한다.