[혼돈의 부동산시장] <끝>내년 부동산 시장 흐름 바꿀 변수는?

금리인상·대출규제·총선·임대주택 과세 등 향방 촉각
저금리, 분양 호조, 강남 재건축 가격상승 등도 호재

임민희 기자 (bravo21@ebn.co.kr)

등록 : 2015-12-23 09:25

▲ 내년 부동산 경기 위축이 우려되는 가운데 가계대출 규제강화와 총선 등 주요 변수들이 어떤 영향을 미칠 지 관심이 모아지고 있다.ⓒ연합뉴스

내년 부동산 시장의 운명을 가를 핵심 변수들이 주목되고 있다. 부동산 전문가들은 △기준금리 인상 △대출규제 강화 △4월 국회의원 선거(총선) △임대소득 과세 등을 내년도 부동산 시장의 흐름을 바꿀 핵심적인 변수로 지목하고 나섰다. 

호재로는 강남 재건축단지 가격상승과 전세난에 따른 실수요자 매매전환 등이 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됐다. 

임병철 부동산114 책임연구원은 미국의 기준금리 추가 인상과 이에 따른 한국은행의 금리인상 시기 및 상승폭을 핵심 변수로 꼽았다. 그는 다만 금리를 급속히 올리면 대출상환 부담이 크고 은행 리스크도 커진다는 점에서 시차를 둔 ‘점진적 인상’이 이뤄질 것으로 보고 있다.

임 연구원은 내년 4월 총선과 관련해서도 “과거처럼 총선이나 대선이 지역 주택시장이나 토지시장에 큰 영향을 미치지는 않지만 지역별로 개발공약이 나오는 만큼 지역에 따라 온도차가 달라질 수 있다”고 말했다. 

그는 또 “내년 12월 종료되는 주택임대소득 비과세 유예기간이 연장되지 않을 경우 시장에 부정적 영향을 미칠 수 있다”며 “과거에도 임대주택 과세발표가 나온 후 수도권 주택시장이 위축된 적이 있다”고 덧붙였다. 내년까지 연간 2000만원 이하의 임대소득은 세금부담이 거의 없지만, 2017년 소득분부터는 분리 과세된다. 

장재현 리얼투데이 리서치2팀장은 주택담보대출 등 대출금리 인상과 대출규제 심사 강화를 최대 악재로 꼽았다. 그는 “올해 총부채상환비율(DTI) 규제완화와 분양가 상한제 폐지 등으로 분양시장 경기가 살아났는데 대출규제가 다시 강화되면 경기위축은 불가피해 질 것”이라고 우려했다. 

정부는 지난 14일 서울과 경기 등 수도권은 내년 2월, 비수도권은 5월부터 은행에서 주택담보대출시 차주의 상환능력(원천징수영수증 등)에 따른 여신심사를 진행하는 것을 골자로한 ‘여신심사 선진화 가이드라인’을 발표했다. 또 16일(현지시간) 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 9년만에 기준금리를 인상함에 따라 국내 집단대출과 주택담보대출 금리도 올라가는 추세다.

물론 긍정적인 변수도 있다. 임병철 연구원은 “전세난으로 실수요자들이 어느 정도 매매로 돌아서면서 주택심리가 개선될 여지가 있다”고 전망했다. 그는 이어 “내년에도 민간아파트 32만 가구가 분양될 예정으로, 이러한 분양시장 호조세가 이어지면 기존 재고시장에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 설명했다. 

장재현 팀장은 강남 재건축을 필두로 가격이 오른 점은 호재가 될 수 있음을 강조했다. 그는 “강남권 가격이 오르면서 분양을 앞둔 주변의 재건축과 뉴타운 등의 분양가도 같이 높여주는 역할을 할 것”이라며 “특히 강남권의 일반분양가가 상당히 높게 책정됐는데 사업성이 좋은 기존 재건축·재개발에 대한 투자수요도 많이 늘어날 것”으로 전망했다. 

강남권 부동산 경기가 살아나면 풍선효과처럼 주변 지역의 아파트 시세도 오르게 된다는 게 장 팀장의 설명이다. 

부동산 업계는 △비사업용토지 중과세 부활 △내년 상반기 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택, 성남~여주간 복선전철 개통 △7월말 LTV(주택담보대출비율)·DTI 규제완화 종료 △5월 행복주택 구매갈매지구 첫 입주 △12월 서울~세종 고속도로 착공 등의 이슈도 주의깊게 보고 있다.